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2019年三四线城市的房子还能买么?

  • 小编:肖雅茹  来源:  点击:1070
  • 2019-01-23 10:35:11
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       随着中央经济工作会议将“分类调控”调整为“分类指导”,地方拥有更多调控的自主权。因此,房价下跌可能是大概率。不少人关心,2019年,三、四线城市的房价会不会在下跌?入手的话,还有价值么?


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       《中国住房市场发展月度分析报告》显示,2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个,比6月减少61个,占样本数的40.8%,房地产市场整体比较平稳。但是作为三四线这种县级城市的房价,未来还将继续承压。


一、 库存比例依然较高


       三四线城市房价在去库存的背景下,库存周期明显缩短。华创证券数据显示,三线城市房地产库存去化月数从14年下半年的37个月下滑到17年底的14.7个月,下滑幅度达到了22.3个月。不过,相比一二线来说,三四线城市的库存依然高于前者4-5个月,也就意味着在未来仍有较大的下行压力。


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二、土地成交低迷,供给较大


       数据显示,在2016年限购之前,三四线城市的土地成交就一直很低迷,等到开始限购限售后,成交反而迎来了高峰,每月累计同比增速均在30%以上,这侧面反映出三四线的需求本身并没有多少,基本都是调控以后一二线溢出的或棚改刺激出来的购房需求。


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       此外,随着碧桂园这种大型房企进军三四线,大量拿地,一定程度上增加大量的潜在土地供应量,造成房价上涨压力。


三、人口流出


       由于一二线城市的马太效应,大量的人口、资源都在向中心地区集中,县市以及三四线城市的购房需求要么就是中心城市溢出的,要么就是返乡置业的。


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       而这些需求使得本来没有动力上涨的三四线房价在短期内飙升,透支了很大的未来增长空间。笔者亲身经历的,前几年1000出头的楼盘,2年过去了现在到了近20000。但现在基本处于一个高位区间,上不上下不下,而这种价位也不可能靠溢出需求来支撑。


四、 房贷利率上行


       三四线的刚需不足,因此这些购房需求受利率的影响最敏感。数据显示,2017-2018年贷款基准利率上浮合计从52.7%一度上升到68.7%,贷款加权利率从5.3%达到最高时的5.8%。而三四线城市绝大多数都属于当地人,居民本身就持有房产,甚至还存在卖房去一线付首付的现象。


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五、 棚改货币化比例减少


       炒房投资者是一方面,另一方面与棚改目前采用货币来安置的方式也有一定的原因。通常当地的行政部门在处理棚改区拆迁安置的时候,不再用房子来作为安置的条件,而是直接用货币来进行弥补。拿到钱的居民又把手中的钱再次转向了楼市,无形中增加了市场中货币的流动,同时也增加了住房的需求,这样一来,楼房的价格也就跟着有了增长。


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       国家在2019年准备重新部署棚改计划。曾经的服务模式将会被取代。就是说在接下来新开发的棚改项目中,政府实施建设工程的条件不再是以购买服务的名义进行。政府要做的就是将在地方发行债务,通过融资来完成棚改。


       如果明年按照这一举措来执行的话,那么地方政府会减少隐形债务的支出。这已经明面上的事情了,通过购买服务的支出,纳入到了地方上的财政预算中,无形中给地方上增加了压力,地方财政成为了棚改项目的出资方,类似的隐形债务频繁增加的话会导致地方上财政出现赤字。


       这样的话,棚改项目的建设有可能会根据当地的实际情况来进行规划。按照实际的需求,维护市场安稳。相比于今年,甚至往年一定会有所缓解。不过按照最近一段时间数据显示,这些非中心城市的成交量,已表明了三四线房价持续上涨的动力不足。有人专门调查过,近半年非中心城市,房价在涨,但是买的人寥寥无几。


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       总结:三四线城市的房价在未来上涨动能严重不足。首先是人口的持续流出,其次则是由中心城市马太效应、棚改货币化等被动刺激出的购房需求,无法长期维持三四线的高房价。当然,那些靠近上海、深圳和北京等地周边的地级和县级市,房价的支撑仍在,至少溢出效应可以支撑需求面,但如果考虑到长期性的话,仍待看政策面的变数。我国虽然人口基数庞大,但是这并不能成为房价疯狂上涨的理由,房价应该跟人均收入水平挂钩,未来房价始终是要回归理性的,只不过是时间的问题。


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